Zakres badania prawnego przy nabyciu portfela nieruchomości komercyjnych zależy przede wszystkim od tego, czy nabywa się same nieruchomości, czy udziały lub akcje spółki, która jest ich właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
W modelu nabycia aktywów (asset deal) kupujący nabywa nieruchomości bezpośrednio od sprzedawcy. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Strony mogą co do zasady rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć rękojmię sprzedawcy (art. 558). Jeżeli przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, nabywca odpowiada solidarnie ze zbywcą za zobowiązania zbywcy związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, chyba że w chwili nabycia o nich nie wiedział mimo zachowania należytej staranności. Odpowiedzialność ta ogranicza się do wartości nabytego przedsiębiorstwa i bez zgody wierzyciela nie można jej wyłączyć ani ograniczyć (art. 55⁴).
Jeżeli zbywcą lub nabywcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółka akcyjna, nabycie i zbycie nieruchomości wymaga uchwały odpowiednio wspólników albo walnego zgromadzenia, chyba że umowa spółki lub statut stanowią inaczej (art. 228 pkt 4 i art. 393 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych).
W modelu nabycia udziałów lub akcji (share deal) nieruchomości pozostają w majątku spółki, która jako osoba prawna nadal jest stroną swoich umów i odpowiada za swoje zobowiązania; zmienia się jej wspólnik lub akcjonariusz. Zbycie udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga co do zasady formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 180 § 1 Kodeksu spółek handlowych), a umowa spółki może uzależnić je od zgody spółki albo w inny sposób ograniczyć (art. 182 § 1). Badanie może wówczas obejmować nie tylko nieruchomości, lecz także samą spółkę.
Punktem wyjścia badania nieruchomości są jawne księgi wieczyste. Rękojmia ich wiary publicznej chroni co do zasady tego, kto odpłatnie i w dobrej wierze nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści księgi (art. 2, 5 i 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nie działa jednak m.in. przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy i służebności przesyłu (art. 7). Hipoteka pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1).
W przypadku nieruchomości komercyjnych istotne są umowy najmu. W razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy i może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 Kodeksu cywilnego). W obrocie komercyjnym powszechną praktyką jest również ujawnianie praw z umowy najmu w księdze wieczystej, co daje najemcy analogiczną ochronę przed przedwczesnym wypowiedzeniem (art. 690 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przy nabyciu udziałów lub akcji wynajmujący się nie zmienia; znaczenie mogą mieć wtedy postanowienia umów dotyczące zmiany kontroli. Należy też za każdym razem dokonać analizy samej umowy najmu i wszystkich pokrewnych w poszukiwaniu klauzul dających możliwość wypowiedzenia umowy w przypadku zmiany struktury udziałowej spółki.
Przeznaczenie terenu ustala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku sposób zagospodarowania i warunki zabudowy określa decyzja administracyjna (art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Decyzję o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 września 2026 r. można jednak co do zasady wydać tylko wtedy, gdy w gminie wszedł w życie plan ogólny, a teren leży na obszarze uzupełnienia zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1a tej ustawy i art. 59 ust. 3 ustawy nowelizującej z 7 lipca 2023 r.).
Transakcję mogą ograniczać ustawowe prawa pierwokupu. Gminie prawo pierwokupu przysługuje w określonych przypadkach, na przykład przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest w takim przypadku nieważna (art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego). Jeżeli spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych, prawo pierwokupu jej udziałów lub akcji, a także udziałów lub akcji jej spółki dominującej, może przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Po przekroczeniu ustawowych progów obrotu zamiar przejęcia kontroli nad spółką lub nabycia części mienia innego przedsiębiorcy może podlegać zgłoszeniu Prezesowi UOKiK (art. 13 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów), a do czasu wydania decyzji lub upływu terminu na jej wydanie przedsiębiorcy są obowiązani wstrzymać się od dokonania koncentracji (art. 97 ust. 1). Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, a w określonych przypadkach także udziałów lub akcji spółki będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, wymaga zezwolenia (art. 1 ust. 1 i art. 3e ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), z wyjątkami m.in. dla obywateli i przedsiębiorców państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii (art. 8 ust. 2).
Skutki podatkowe obu modeli wykraczają poza zakres tego omówienia. Wybór struktury i zakres badania zależą od okoliczności danej transakcji.
Stan prawny na 2 października 2026 r.